'FAR'' কিভাবে বের করবেন ? কোটি টাকা দামের একটা বিষয় এক জন প্রকৌশলীর কাছে !!!
এখুনি হিসাবটাশিখে নিন ।
হ্যালো বন্ধুরা, কেমন আছেন? আশা করি ভালো আছেন সবাই । আজকে অনেক বেশি জরুরি একটা বিষয়ে লিখছি ।
যাদের কাছে Setback ও FAR বিষয় দুটি ক্লিয়ার না, আশা করি এই আর্টিকেল টি ভালভাবে প্রথম থেকে শেষ পর্যন্ত পড়লে তাদের আর কোন সমস্যা থাকবে না।
বিষয় দুটি আলাদা হলেও একটি অপরটির সাথে যুক্ত বিধায় এক সাথেই আর্টিকেল টি লিখলাম আর তাই এই আর্টিকেল টি বেশ বড় হয়ে গিয়েছে। ধর্য সহকারে পড়ুন, যদি আপনি জানতে চান।
Setback বলতে আমারা কী বুঝি?
কেউ চাইলেই তার মালিকানাধীন জমির সম্পূর্ণটা জুড়ে বিল্ডিং করতে পারে না এবং চাইলেও ফ্লোর সংখ্যা নির্দিষ্ট সংখ্যার বেশি করতে পারবে না। ফ্লোর এরিয়া ও ফ্লোর সংখ্যা নির্ভর করে জমির পরিমাণ ও রাস্তার প্রস্থের উপর।
কোন জমিতে বিল্ডিং নির্মাণ করতে হলে প্রচলিত নিয়মকানুন মোতাবেক বিল্ডিং এর সম্মুখ, পশ্চাৎ ও পার্শ্বে কিছু জায়গা ছেড়ে দিতে হয়, একে সেটব্যাক বলে। সেটব্যাকের কিছু রুলস আছে যা Bangladesh National Building Code (BNBC) বা যথাযথ কর্তৃপক্ষের নিকট হতে আরো বিস্তারিত জেনে নিতে পারেন।
ধরুন আপানার কোন রিলেটিভ বা ক্লাইন্ট আপানার কাছে জানতে চাচ্ছে যে, তার রাজধানীর কোন এক জায়গায় ৩.৭৫ কাঠা বা (৬০'-০"x৪৫'-০") জমি আছে এবং জমিটির সাথেই ২০’-০” একটি রাস্তা রয়েছে। জমিটিতে কত তলা আবাসিক ভবন করা যাবে এবং সে ভবনের ফ্লোর এরিয়া কত হবে???
বলা হয়েছে জমির পরিমাণ ৩.৭৫ কাঠা।
এখন নিচে দেওয়া (#Table_1) থেকে ৩.৭৫ কাঠা জমির সেটব্যাক পাই,
এখানে সম্মুখ সেটব্যাক রুলস আরো একাটা আছে। তা হল, রাস্তার প্রস্থ যাহাই থাকুক রাস্তার সেন্টার থেকে ১৪'-৯" ছাড়তে হবে।
তাহলে,
৪'-১১" > (১৪'-৯" - রাস্তার অর্ধেক)
৪'-১১" > ( ১৪'-৯" - ১০'-০")
৪'-১১" > ৪'-৯"
অতএব, সামনে ৪'-১১" ছাড়তে হবে।
এখন,
জায়গা ছাড়ার পর বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য
= ৬০'-০" - (৪'-১১"+৪'-১১")
= ৫০'-২"
এবং বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ৪৫'-০'' - (৩'-৪"+৩'-৪")
= ৩৮'-৪"
= বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য x বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ৫০'-২"x৩৮'-৪" = ১৯২৩ sft
Floor_Area_Ratio: (FAR)
FAR ও MGC কী?
ফ্লোর এরিয়া ও ল্যান্ড এরিয়ার অনুপাতকেই Floor Area Ratio বলে। বিভিন্ন কারনে FAR প্রয়োগ করা হয়, যেমন: ভূমির ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ ও ফায়ার প্রোটেকশন ইত্যাদি।
আবার, কোন জমির সর্বোচ্চ যতটুকু অংশ বিল্ডিং কাভার করে তাকে Maximum Ground Coverage (MGC) বলে।
(#Table_2) থেকে ৩.৭৫ কাঠা জমির জন্য রুলস পাই,
Road = ১৯'-২" < ২০'-০" (ok)
(রাস্তার প্রস্থ ২০' এর কম হলে #Table_3 প্রজেয্য হবে)
Maximum Ground Coverage (MGC)
= (৩.৭৫x৭২০)x৬২.৫%
= ১৬৮৭.৫ sft
(MGC 62.5% according to #Table_2
and 1 katha = 720sft)
এখন MGC ১৯২৩ sft ও ১৬৮৭ sft এই দুটির মানের মধ্যে ছোট মানটি গ্রহণযোগ্য হবে।
অতএব, MGC = ১৬৮৭ sft
(এখন এর মানে দাড়াল, সেটব্যাক রুলসের চেয়েও বেশি জায়গা ছাড়তে হবে। আর এইটুকু জায়গা যদি আমরা সামনের দিকে ছাড়ি )
তাহলে বিল্ডিং এর দৈর্ঘ্য হবে,
= ১৬৮৭ / বিল্ডিং এর প্রস্থ
= ১৬৮৭ / ৩৮'-৪"
= ৪৪'-০"
এখন সম্মুখে ফাকা জায়গার পরিমাণ
= ৬০'-০" - (৪৪'-০"+পশ্চাৎ ফাকা জায়গা)
= ৬০'-০" - (৪৪'-০"+৪'-১১)
= ১১'-১"
আমরা জানি,
FAR = Total floor area / Land area
৩.৫০ = Total floor area / ২৭০০ sft
Tatal floor area = ৩.৫০ x ২৭০০
Total floor area= ৯৪৫০ sft
= Total floor area / MGC
অর্থাৎ ৫.৬ বা টোটাল ফ্লোর এরিয়া ঠিক রেখে, MGC কমিয়ে ৬ তলা করা যাবে।
উল্লেখ্য যে, বিল্ডিং এর সামনে সেটব্যাকের রুলসের চেয়ে যতটুকু জায়গা বেশি ছাড়া হয়েছে সেই জায়গায় অস্থায়ী কোন কাঠামো বা বারান্দা নির্মাণ করা যাবে। তবে হ্যা, উক্ত বারান্দা ঐ ফ্লোরের ২.৫% এর বেশি হতে পারবে না এবং তা কোন ভাবেই সেটব্যাক রুলস ব্রেক করবে না।
প্রয়োজনীয় ফাইলঃ
